Os impactos na
rotina dos brasileiros são inúmeros. Com as recentes determinações do governo e
as orientações das autoridades sanitárias, instaurou-se um cenário de isolamento
social sem precedentes, cujos reflexos podem ser percebidos em todas as áreas
da vida em sociedade.
Não poderia sem
diferente nas relações entre moradores de condomínios edilícios. A necessidade
de ficar em casa somada à incerteza de quando voltaremos à normalidade, ou ao
possível “novo normal”, tende a desestabilizar o convívio pacífico entre
vizinhos.
Imagine, por
exemplo, que em meio deste contexto tão delicado em que vivemos um cano se
rompa em sua cozinha, inundando toda sua residência? Ou então que o
apartamento acima do seu tenha tamanha infiltração que, caso não reparada
imediatamente, poderá danificar seu imóvel? Seria aceitável a realização de
obras mesmo durante o período de distanciamento social?
A legislação brasileira traz algumas
respostas para este questionamento, em especial no Código Civil e na Lei n.
4.591/64. Por um lado, confere ao proprietário do imóvel o direito de usar,
fruir e livremente dispor de sua unidade, desde que não o faça de forma
abusiva. Por outro, garante que os demais moradores possam fazer cessar as interferências
prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que habitam o prédio,
provocadas por vizinhos.
Como ponderar
se a realização de obras, que certamente provocarão incômodos aos demais habitantes
do condomínio, representaria um prejuízo tamanho ao sossego e à saúde daquela
coletividade capaz de limitar o direito fundamental de propriedade do dono da
obra?
O primeiro
passo é entender qual a natureza da obra que se pretende realizar ou dar continuidade.
Retomando às disposições do Código Civil, temos que as benfeitorias – aqui
entendidas como despesas ou obras realizadas para a conservar, melhorar ou
reparar o imóvel – podem ser classificadas como voluptuárias, úteis ou
necessárias.
Em resumo, são
voluptuárias as de mero deleite ou recreio, são úteis as que aumentam ou facilitam o
uso do imóvel, e são necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar
que se deteriore.
Não há dúvidas de que as benfeitorias
voluptuárias e as úteis podem ser postergadas para momento mais oportunos. Não haveria qualquer prejuízo ao dono do imóvel ao deixar de realizá-las
agora em prol da coletividade do condomínio.
Contudo,
algumas reformas necessárias, em especial àquelas de caráter emergencial, não
podem ser deixadas de lado, mesmo que isto acabe por incomodar os moradores
vizinhos.
Foi pensando nisso que a Câmara dos
Deputados e o Senado Federal aprovaram no Projeto de Lei n. 1.179, que dispunha
sobre o Regime Jurídico e Transitório das relações jurídicas privadas enquanto
perdurar a pandemia. Dentre suas proposições, previu-se a
ampliação de poderes conferidos aos síndicos para que impusessem restrições e
proibições aos condôminos, exceto aos casos de atendimento médico, obras de
natureza estrutural ou realização de benfeitorias necessárias.
Contudo, a
projeto foi aprovado com vetos pelo Presidente da República, inclusive no que
diz respeito à mencionada proposição legislativa. Entendeu o Presidente que,
caso aprovado o texto da forma proposta, se estaria retirando a autonomia e a
necessidade de deliberações por assembleia ao conceder poderes excepcionais
para os síndicos suspender o uso de áreas comuns e particulares.
De fato, a
vontade coletiva dos condôminos é soberana, devendo ser manifestada
especialmente em assembleia geral extraordinária. Vale mencionar, inclusive,
que as assembleias condominiais poderão ser realizadas por meios virtuais, em
caráter emergencial, por força da Lei n. 14.010, de 10 de junho de 2020.
A questão
central é avaliar até que ponto são toleráveis o barulho, a poeira e o aumento
no fluxo de pessoas nas dependências do condomínio, inerentes à realização de
uma obra.
No início do
mês de abril, foi amplamente divulgado pelos veículos de imprensa da capital a
medida liminar concedida pelo Juiz de Direito Renato Castro Teixeira Martins,
da 19ª Vara Cível de Brasília, a um condomínio residencial no Setor Sudoeste
para que um morador se abstivesse de iniciar as obras de reforma em seu
apartamento, enquanto durarem as medidas de restrição à circulação de pessoas.
O caso, no entanto, tratava de obras aparentemente não urgentes, ou seja, que
poderiam ser reagendadas sem maiores prejuízos ao morador
Em se tratando
de obras essenciais, a situação pode não ser simples assim. Mesmo sendo
indispensáveis, este tipo de serviço demanda a presença de operários nas dependências
do condomínio, indo de encontro com as recomendações sanitárias para que se
evite a aglomeração de pessoas. Por outro lado, o acesso de babás e empregados
domésticos, por exemplo, não foi proibido pelo Poder Público. Quando, então,
uma necessidade individual poderá sobrepor ao interesse coletivo?
Diante da falta de resposta específica do
Legislativo e do Executivo, incumbe aos próprios moradores buscarem soluções
consensuais ou, não sendo possível, ao Poder Judiciário preencher esta lacuna. Ao
que parece, a melhor saída pode ser encontrada no direito fundamental à propriedade
privada e sua função social, devendo ser assegurado ao condômino a faculdade de
realizar obras essenciais e urgentes em sua unidade, garantindo que viva em
condições dignas de moradia.
Afinal, desde que atendidas as
orientações sanitárias e respeitadas as normas internas do condomínio, não há, até
o momento, nenhuma determinação que impeça moradores do Distrito Federal de exercerem
o direito de realizar obras, caso sejam necessárias e urgentes.
